상가와 주택 임대차 시장에서 월세 장기 연체나 계약 종료 후에도 퇴거를 거부하는 사례가 이어지면서, 임대인과 임차인 간 분쟁이 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 현장에서는 수차례 구두 요청에도 불구하고 점유를 유지하는 임차인 때문에 결국 명도소송으로 이어지는 경우가 많아지고 있다.

법조계는 이 같은 분쟁에서 승패뿐 아니라 소송 기간까지 좌우하는 핵심 변수로 ‘초기 대응’을 꼽는다. 소송을 언제, 어떤 방식으로 시작하느냐에 따라 수개월 내 종료될 수도, 1년 이상 장기화될 수도 있다는 설명이다.

법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “명도소송에서 가장 빈번하게 다투는 쟁점은 계약해지 요건 충족 여부와 해지 통지의 도달 여부”라며 “차임 연체 내역과 내용증명, 계약해지 통지서 등 객관적인 서면 증거를 미리 확보해 두는 것이 소송 장기화를 막는 핵심”이라고 설명했다.

실제 현장 사례를 보면 분쟁의 양상은 단순하지 않다. 서울 강서구의 한 소형 상가를 운영하는 임대인은 임차인이 6개월 넘게 월세를 내지 않자 계약 해지를 통보했지만, 임차인은 “매출이 회복되면 변제하겠다”며 점포를 비우지 않았다. 협의가 수개월간 이어졌지만 상황이 개선되지 않자 결국 법원 판단에 맡길 수밖에 없었다.

경기도에서 다가구주택을 운영하는 또 다른 임대인 역시 계약 만료 이후에도 이사를 미루는 임차인으로 인해 피해를 호소했다. 이 임대인은 “보증금은 묶인 상태에서 월세도 받지 못해 대출 이자 부담이 커졌다”며 “시간이 길어질수록 손해가 누적되는 구조”라고 토로했다.

명도소송은 임차인에게 부동산 인도를 명하는 판결을 구하는 절차지만, 판결만으로 점유가 회복되는 것은 아니다. 판결 확정 이후 집행관의 계고 절차와 강제집행 단계를 거쳐야 실제 명도가 완료된다. 이 과정에서 임차인이 점유자를 변경하는 경우, 집행 자체가 무력화되는 상황도 적지 않다.

이 때문에 실무에서는 소송과 동시에 ‘부동산점유이전금지가처분’을 신청하는 것이 사실상 필수 절차로 자리 잡았다. 가처분이 선행되면 소송 진행 중 점유자 변경을 차단할 수 있어, 판결 이후 강제집행까지 이어지는 흐름을 안정적으로 확보할 수 있기 때문이다.

계약 해지의 요건 역시 중요한 분기점이다. 주택 임대차의 경우 통상 2기 이상의 차임 연체, 상가의 경우 3기 이상의 연체가 있어야 계약 해지가 가능하다. 여기에 더해 해지 의사가 임차인에게 실제로 전달됐다는 점까지 입증해야 법적 효력이 인정된다. 내용증명 우편이 가장 널리 활용되는 이유다.

소송 기간은 사건의 복잡도에 따라 크게 달라진다. 단순 연체 사건의 경우 1심 판결까지 약 6개월이 소요되기도 하지만, 임차인이 권리금이나 원상회복, 차임 산정 등을 함께 다투면 1년 이상 이어지는 사례도 적지 않다. 강제집행까지 고려하면 전체 절차는 더 길어질 수 있다.

엄 변호사는 “명도소송은 단순히 점유를 회복하는 절차를 넘어, 밀린 차임과 원상회복 비용까지 정리할 수 있는 종합적인 법적 절차”라며 “소 제기 단계에서 관련 청구를 함께 병합하는 것이 시간과 비용을 줄이는 현실적인 전략”이라고 말했다.

임차인 역시 대응 전략을 세밀하게 검토할 필요가 있다. 단순히 퇴거를 미루는 데 그치면 법적 권리를 제대로 행사하지 못할 수 있다. 특히 상가 임차인의 경우 계약 갱신 요구권이나 권리금 회수 기회 보호 청구는 법정 기한이 정해져 있어, 이를 놓치면 회복이 어렵다. 명도소송과 별도로 자신의 권리를 주장할 수 있는지 여부를 사전에 따져봐야 한다는 지적이다.

전문가들은 임대인과 임차인 모두 감정적 대응을 줄이고 법적 기준에 따라 절차를 진행하는 것이 불필요한 분쟁 확대를 막는 길이라고 입을 모은다. 결국 명도소송은 ‘버티기’의 문제가 아니라, 초기 대응과 전략 설계에 따라 결과가 달라지는 법적 싸움이라는 점에서 사전 준비의 중요성이 커지고 있다.