재개발 입주권을 배우자 공동명의로 바꾸려는 수요가 늘고 있다. 그러나 배우자 증여공제만 보고 공동명의를 결정했다가는 예상하지 못한 취득세 부담이 발생할 수 있다. 특히 관리처분인가 이후 철거가 진행 중인 재개발 현장은 증여 당시 건물 상태, 공시가격, 세대 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세금 판단이 달라질 수 있어 신중한 검토가 필요하다.

수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권 재개발 현장에서 중개업무를 하고 있는 은평새땅집 와산교공인중개사 심미선 대표는 최근 재개발 상담에서 가장 자주 나오는 질문으로 배우자 공동명의와 증여세 문제를 꼽았다.

상담 현장에서는 “재개발 입주권을 배우자 공동명의로 바꾸면 세금이 줄어드느냐”, “배우자에게 6억 원까지는 증여세가 나오지 않는다는데 지금 해도 되느냐”, “관리처분인가가 났고 철거도 시작됐으니 이제 입주권으로 보면 되는 것 아니냐”는 질문이 반복된다.

결론은 분명하다. 재개발 입주권 공동명의는 증여세만 보고 결정할 사안이 아니다. 배우자 증여공제로 증여세가 발생하지 않을 수는 있다. 그러나 실제 현장에서는 취득세가 더 큰 문제가 되는 경우가 적지 않다.

재개발 물건은 일반 아파트나 빌라처럼 단순하게 보기 어렵다. 관리처분인가가 났는지, 철거가 어디까지 진행됐는지, 실제 건물이 남아 있는지, 건축물대장과 등기 등 공부상 정리가 어떻게 되어 있는지에 따라 세금 판단이 달라질 수 있다.

“증여세는 없다고 들었는데요”…실제 상담에서 드러난 함정

최근 상담 사례도 이와 비슷했다. 남편 명의로 부동산이 2개 있었다. 하나는 약 5억 원 수준의 일반 빌라였고, 다른 하나는 시가 약 12억 원 수준의 재개발 물건이었다.

해당 재개발 물건은 관리처분인가가 완료된 상태였고, 현장에서는 철거가 시작된 상황이었다. 고객은 재개발 물건의 2분의 1 지분을 배우자에게 증여해 공동명의로 바꾸는 방안을 검토하고 있었다.

고객이 가장 먼저 물은 것은 증여세였다. “12억 원짜리 물건의 절반이면 6억 원인데, 배우자 공제로 증여세는 안 나오는 것 아니냐”는 질문이었다.

이 부분만 보면 그렇게 생각할 수 있다. 배우자에게 재산을 증여하는 경우에는 10년간 합산해 6억 원까지 배우자 증여재산공제가 적용될 수 있다. 따라서 재개발 물건의 2분의 1 지분 평가액이 6억 원이고, 최근 10년 안에 배우자에게 다른 증여가 없었다면 증여세가 발생하지 않을 가능성이 있다.

문제는 여기서 끝나지 않는다는 점이다. 증여세가 없다고 해서 전체 세금 부담이 없는 것은 아니다. 증여세는 국세이고, 취득세는 지방세다. 배우자가 지분을 증여받는 순간, 배우자는 그 지분을 새로 취득한 사람이 된다. 이때 증여세와 별도로 취득세를 검토해야 한다.

취득세가 수천만 원으로 커질 수 있다

재개발 입주권 공동명의를 위해 배우자에게 지분을 증여하면 배우자는 해당 지분을 취득한 것으로 본다. 이 과정에서 취득세가 발생할 수 있다.

특히 조정대상지역에 있는 주택이고, 공시가격이 3억 원 이상이며, 다주택 요건에 해당하는 경우에는 증여 취득세가 중과될 수 있다. 상담 현장에서 고객들이 가장 놀라는 대목도 바로 이 지점이다.

“증여세만 생각했는데 취득세가 그렇게 나올 수도 있느냐”는 질문이 이어진다. 답은 가능하다는 것이다. 증여세는 0원일 수 있지만, 취득세는 수천만 원까지 나올 수 있다.

따라서 재개발 공동명의는 “배우자 공제 6억 원 안에 들어오는지”만 볼 일이 아니다. 취득세 중과 여부를 반드시 함께 봐야 한다. 수색증산뉴타운이나 증산5구역 상담에서도 이 부분을 놓치고 오는 경우가 많다. 물건 가격은 알고 있지만, 취득세 판단에 중요한 공시가격과 증여 당시 물건 상태를 확인하지 못한 사례가 적지 않다.

감정평가액이 아니라 공시가격을 봐야 한다

재개발 물건에는 여러 숫자가 따라붙는다. 감정평가액, 권리가액, 종전자산평가액, 시세, 공시가격이 각각 다르게 존재한다. 이 때문에 상담 과정에서 혼동이 자주 발생한다.

“감정평가액이 3억 원이 안 되면 괜찮은 것 아니냐”는 질문도 많다. 그러나 취득세 중과 여부를 판단할 때 중요한 기준은 일반적으로 감정평가액이 아니라 공시가격이다.

예를 들어 감정평가액은 2억8000만 원인데 공시가격은 3억 원 이상일 수 있다. 반대로 감정가는 높아도 공시가격은 3억 원 미만일 수도 있다. 재개발에서는 이 차이를 반드시 구분해야 한다.

특히 수색증산뉴타운이나 증산5구역처럼 사업이 진행 중인 구역은 종전자산평가액과 현재 시세, 공시가격이 서로 다르게 보일 수 있다. 공동명의를 검토할 때는 먼저 세 가지를 확인해야 한다.

첫째, 해당 물건의 공시가격이다. 둘째, 현재 세대 기준 주택 수다. 셋째, 조정대상지역 여부와 취득세 중과 가능성이다. 이 세 가지를 확인하지 않고 증여부터 진행하면 예상하지 못한 세금이 나올 수 있다.

철거가 시작됐다고 곧바로 입주권으로 단정하면 위험하다

재개발 현장에서 자주 나오는 또 다른 질문은 철거와 입주권의 관계다. “이미 철거가 시작됐으니 이제 주택이 아니라 입주권 아니냐”는 질문이다.

이 부분은 특히 조심해야 한다. 철거가 시작됐다는 사실만으로 세금상 바로 입주권 상태로 본다고 단정하기는 어렵다. 반대로 건축물대장 말소나 멸실등기가 아직 되지 않았다고 해서 무조건 현재 상태와 관계없이 단순한 주택으로만 본다고 말하기도 어렵다.

취득세에서는 증여 당시 과세대상이 어떤 상태였는지가 중요하다. 실제 건물이 남아 있는지, 철거가 어느 정도 진행됐는지, 주택으로서 기능이 가능한 상태인지, 건축물대장 말소나 멸실등기는 어떻게 되어 있는지, 과세관청이 이를 주택 취득으로 볼지 토지 또는 입주권 성격으로 볼지까지 함께 검토해야 한다.

그래서 재개발 현장 상담에서는 단순히 “철거됐느냐”만 묻는 것으로 부족하다. 실제 현장 상태, 사진상 건물 철거 정도, 건축물대장 말소 여부, 멸실등기 여부, 등기부상 권리 상태까지 함께 봐야 한다.

재개발은 현장 상황과 공부상 상태가 서로 다를 수 있다. 그 차이가 취득세 판단에 영향을 줄 수 있다. 따라서 “철거 시작은 취득세 부담 감소”라고 단정해서는 안 된다. 반대로 “멸실등기 전은 무조건 불리하다”고 단정하는 것도 조심해야 한다.

핵심은 증여 당시의 실제 상태와 서류 상태를 함께 놓고 검토하는 것이다.

멸실 전 증여와 멸실 후 증여는 판단이 달라질 수 있다

재개발 입주권 증여에서 가장 많이 검토되는 부분은 멸실 전후의 차이다.

관리처분인가 후라도 종전 주택이 멸실되기 전에 증여하는 경우에는 주택 취득으로 보아 취득세가 문제될 수 있다. 반면 종전 주택이 멸실된 이후 신축 아파트가 준공되기 전 입주권 상태에서 증여하는 경우에는 토지 또는 입주권 성격으로 보아 취득세 부담이 달라질 여지가 있다.

다만 이것이 “멸실 후 증여가 무조건 유리하다”는 뜻은 아니다. 사업 단계, 조합원 지위, 권리가액, 공시가격, 세대 주택 수, 조정대상지역 여부, 향후 양도 계획까지 함께 봐야 한다.

특히 증여 후 단기간 내 매도할 계획이 있다면 양도세도 반드시 검토해야 한다. 증여할 때는 문제가 없어 보여도, 나중에 매도할 때 예상과 다른 세금이 나올 수 있다.

공동명의는 단순히 이름을 나누는 문제가 아니다. 취득세, 양도세, 향후 처분 계획까지 연결되는 종합적인 의사결정이다.

공동명의 전 반드시 확인해야 할 것들

재개발 입주권을 배우자 공동명의로 바꾸기 전에는 몇 가지를 먼저 확인해야 한다.

우선 최근 10년 안에 배우자에게 다른 증여를 한 적이 있는지 확인해야 한다. 배우자 증여재산공제는 10년간 합산해 6억 원까지 적용되기 때문이다.

다음으로 재개발 물건의 공시가격을 확인해야 한다. 취득세 중과 여부를 판단할 때 중요한 기준이 될 수 있다.

현재 세대의 주택 수도 반드시 봐야 한다. 부부가 각각 몇 채를 가지고 있는지만 볼 일이 아니다. 세대 전체 기준으로 어떻게 판단되는지가 중요하다.

조정대상지역 여부도 확인해야 한다. 지역에 따라 취득세 부담이 달라질 수 있기 때문이다.

관리처분인가 여부, 철거 진행 정도, 실제 건물 잔존 여부, 건축물대장 말소와 멸실등기 진행 상황도 함께 확인해야 한다. 여기서 중요한 것은 서류 하나만 보는 것이 아니다. 실제 현장 상태와 공부상 상태를 함께 봐야 한다.

현장에서는 철거가 끝난 것처럼 보여도 공부상 정리가 늦을 수 있다. 반대로 일부만 철거된 상태라면 세금 판단이 달라질 수 있다.

마지막으로 향후 양도 계획도 검토해야 한다. 공동명의로 바꾸는 목적이 단순 절세인지, 상속 대비인지, 자금 출처 정리인지에 따라 판단 방향이 달라진다.

이 중 하나라도 확인되지 않았다면 공동명의를 바로 진행하기보다 세금과 사업 단계를 먼저 점검하는 것이 안전하다.

공동명의의 핵심은 ‘시점’과 ‘상태’다

재개발 입주권 공동명의는 같은 물건이라도 언제 증여하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있다. 관리처분인가 전인지 후인지, 철거만 시작된 상태인지, 실제 건물이 남아 있는지, 건축물대장 말소나 멸실등기가 어떻게 되어 있는지, 공시가격이 3억 원 이상인지, 세대 주택 수가 어떻게 되는지에 따라 세금 차이가 커질 수 있다.

특히 수색증산뉴타운, 증산5구역, 새절역세권 재개발처럼 사업 속도가 빠르게 진행 중인 구역은 “지금 공동명의를 해도 되는 시점인지”를 더 신중하게 따져야 한다.

재개발 입주권 공동명의나 배우자 증여를 고민하고 있다면 먼저 세 가지를 확인해야 한다. 해당 물건의 공시가격, 증여 당시 실제 건물 상태와 철거 진행 정도, 건축물대장 말소·멸실등기 진행 여부와 현재 세대 기준 주택 수다.

이 세 가지를 기준으로 1차 검토를 하면 무리하게 진행하기 전에 위험한 부분을 먼저 걸러낼 수 있다.

심미선 은평새땅집 와산교공인중개사 대표는 “재개발 공동명의는 단순히 증여세만 보고 판단할 문제가 아니다”라며 “공시가격, 철거 진행 상태, 건축물대장 말소와 멸실등기 여부, 세대 주택 수를 함께 확인해야 실제 부담을 가늠할 수 있다”고 설명한다.

비슷한 상황이라면 공시가격, 철거 진행 상태, 건축물대장 말소·멸실등기 여부, 현재 세대 주택 수를 먼저 정리해 상담을 받는 것이 좋다. 재개발 입주권 공동명의를 지금 검토해도 되는 상황인지, 먼저 조심해야 할 부분은 무엇인지 사례별로 1차 점검을 받아볼 수 있다.

※ 이 기사는 일반적인 세법과 재개발 실무를 바탕으로 작성한 내용이다. 실제 세금은 공시가격, 사업 진행 단계, 증여 당시 실제 상태, 건축물대장 및 등기 정리 여부, 주택 수, 조정대상지역 여부, 증여 이력, 향후 양도 계획 등에 따라 달라질 수 있다. 개별 사례는 반드시 세무 전문가와 함께 확인한 뒤 진행하는 것이 안전하다.

문의:심미선(010-2004-5572)